Đất ảo và khoảng trống trách nhiệm

09:45 - Thứ Hai, 30/09/2019 Lượt xem: 1312 In bài viết

Với thủ đoạn phân lô - bán nền tại những dự án không có thật, gần giống cách mà Châu Thị Thu Nga hay PVP Land đã làm tại dự án khu tái định cư B5 Cầu Diễn; dự án Thanh Hà - Cenco5, Công ty CP địa ốc Alibaba đã lừa đảo 6.700 khách hàng, chiếm đoạt tổng số tiền lên đến 2.500 tỷ đồng chỉ trong 3 năm tồn tại.

Điều đáng nói là mặc dù hành vi lừa đảo diễn ra ngang nhiên và rầm rộ nhưng không có ai đứng ra ngăn chặn cho đến khi cơ quan bảo vệ pháp luật vào cuộc? Trước hậu quả thiệt hại đặc biệt lớn đã xảy ra, vấn đề trách nhiệm thuộc về ai và cần làm gì để chặn đứng tình trạng lừa đảo trắng trợn trong lĩnh vực bất động sản, rất cần có câu trả lời.

Đọc vị chiêu trò

Gần một tuần sau khi anh em Nguyễn Thái Luyện (lãnh đạo Công ty CP địa ốc Alibaba) bị bắt khẩn cấp, những bàn luận về “tập đoàn tội phạm” này vẫn hết sức sôi động trên báo chí và các diễn đàn mạng xã hội. Sức nóng từ sự kiện, không chỉ đến từ số nạn nhân và thiệt hại kinh tế mà ổ nhóm tội phạm này gây ra trong đời sống mà thủ đoạn lừa đảo đa cấp bất động sản đã được các chuyên gia kinh tế, pháp lý, tội phạm học phân tích và cảnh báo.

Các cán bộ chiến sĩ Công an TP Hồ Chí Minh khám xét trụ sở Công ty CP địa ốc Alibaba.

Bên cạnh đó, vấn đề trách nhiệm của các cấp chính quyền được dư luận quyết liệt truy vấn. Bởi vì, một hoạt động rõ ràng là lừa đảo móc túi người dân đã diễn ra công khai, rầm rộ trong hơn 3 năm, dường như nằm ngoài sự ngó ngàng của những người có trách nhiệm.

Theo kết quả điều tra ban đầu, tính từ ngày thành lập (6-5-2016) đến nay, đã có gần 7.000 lô đất gắn mác dự án của Alibaba được bán ra tại các tỉnh phía Nam. Cơ quan điều tra xác định nhóm tội phạm này đã cử người đi thu gom đất nông nghiệp, đất trồng rừng, đất quy hoạch nghĩa trang... rồi tự phác họa thành dự án khu dân cư cao cấp, với viễn cảnh quy hoạch hạ tầng hoàn thiện, sau đó chúng công khai thông tin trên mạng Internet, tổ chức hàng trăm cuộc hội thảo rầm rộ, thành lập ra 22 công ty vệ tinh để rao bán hàng nghìn lô đất của 50 dự án “ma” từ Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu cho đến Bình Thuận. Tất cả “dự án” công ty này quảng cáo đều không có căn cứ pháp lý (quyết định phê duyệt dự án của cấp có thẩm quyền).

Giải thích dưới góc độ kinh tế về thủ đoạn trục lợi của các đối tượng, TS. Nguyễn Thị Thanh Nga (Bộ Tài chính) nói: “Giả sử có trong tay 100 tỉ đồng huy động được, Công ty Alibaba dùng số tiền này đi mua 10 ha đất nông nghiệp và sử dụng tiền theo tỉ lệ 3-7, tức 30% diện tích được dùng để làm hạ tầng đường sá, cảnh quan, 70% diện tích được phân lô - bán nền, mỗi lô 100 mét vuông. Như vậy Alibaba có tổng số 700 lô đất đem ra giao dịch.

Việc bán đất nền chia làm 3 đợt, mỗi đợt phân làm 2 loại khách, gồm khách nhận đất và khách không nhận đất mà chỉ nhận tiền lãi cao (với điều kiện lô đất đó được Alibaba toàn quyền sử dụng). Ví dụ, đợt 1 mỗi nền được mở bán giá 300 triệu đồng, như vậy Alibaba sẽ thu về được gấp đôi số tiền bỏ ra là 210 tỉ đồng (trừ đi 10 tỉ đồng đề làm 30% hạ tầng).

Trong đợt này, Alibaba sẽ phân bổ quỹ đất bán ra theo nguyên tắc 2-8 (cho 20% khách nhận đất, 80% khách nhận lãi suất cao). Như vậy, số đất của khách (nhận lãi cao) mà Công ty Alibaba được toàn quyền sử dụng sẽ là 560 lô (80% của quỹ 700 lô đất). Số đất này sẽ được công ty mở bán đợt 2.

Giá đất lúc này sẽ là giá gốc đợt 1 + lãi suất phải trả cho khách hàng +10% chi phí quản lý của công ty Alibaba. Tổng mỗi nền của đợt 2 sẽ là 420 triệu/lô. Vậy là, với 560 lô đất bán ra, công ty thu về 235 tỉ đồng và trả lãi cho khách theo cam kết. Với đợt 2 này, công ty áp dụng nguyên tắc 7-3 (30% khách sẽ nhận đất và 70% khách sẽ nhận lãi suất cao). Lúc này Alibaba còn lại trong tay 392 lô để kinh doanh. Giá bán của đợt 3 là 588 triệu đồng, gồm giá gốc của đợt 2 + lãi suất phải trả cho khách hàng + 10% chi phí quản lý.

Công an TP Hồ Chí Minh đọc lệnh bắt giữ Nguyễn Thái Luyện.

Bán hết các nền này, Alibaba thu về thêm 230 tỉ đồng. Đấy mới chỉ là 3 cấp, thêm cấp 4, cấp 5 nữa thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Nhưng nếu không thu hút được các nhà đầu tư mới thì sẽ không có tiền trả lãi cho nhà đầu tư trước đó, vì bản chất là lấy tiền của người mua sau trả cho người mua trước, tất yếu hệ thống sẽ sập đổ. Nhà đầu tư cuối cùng sẽ mất trắng khoản tiền đã “ném” xuống đất” 

Lừa đảo Ponzi bất động sản

Thông tin thêm về thủ đoạn lừa đảo tài chính dưới hình thức kinh doanh đa cấp bất động sản của Công ty Alibaba, Trung tá Nguyễn Anh Tuấn (Cơ quan CSĐT - CATP Hồ Chí Minh) cho biết: “Để mở rộng thị trường, thu hút nhà đầu tư, Alibaba áp dụng mô hình đa cấp bất động sản, bất chấp pháp luật hiện hành cấm kinh doanh theo phương thức đa cấp với đối tượng không phải là hàng hóa. Về bản chất, đây là thủ đoạn thu hút vốn kiểu đa cấp, núp dưới danh nghĩa đầu tư kinh doanh bất động sản. Bước đầu cơ quan điều tra đã làm rõ việc Công ty Alibaba áp dụng chính sách trả thưởng nóng 2 triệu đồng cho nhân viên khi họ lôi kéo được một người mới tham gia vào làm môi giới bán đất cho công ty.

Bằng cách này, chỉ sau 3 năm, Alibaba đã có số nhân viên lên hơn 2.500 người. Chủ trương của Luyện và bộ sậu lãnh đạo là biến chính nhân viên của mình thành nhà đầu tư thứ cấp F1. Công ty ban hành cẩm nang hướng dẫn nhân viên cách vay tiền người thân, bạn hữu để đầu tư vào dự án, đồng thời dùng họ làm mồi nhử để “câu” thêm người mới tham gia vào mạng lưới đa cấp bất chính này, trở thành nhà đầu tư thứ cấp F2, F3, F4...”.

Vẫn theo Trung tá Tuấn, tính nguy hiểm của trò lừa này, đó là nhà đầu tư khi biết mình đã bị lừa nhưng để thu hồi vốn và kiếm thêm lợi nhuận, họ lại chủ động đi lừa người khác để “đẩy” đi lô đất đã “ôm”. Nhà đầu tư kế tiếp cũng vậy. Kết quả là cả một dây chuyền lừa đảo được tổ chức công khai, phát triển với cấp số nhân nên chỉ trong một thời gian ngắn đã gây ra những hậu quả, thiệt hại vô cùng nặng nề.

Việc có nhiều người không tố giác hành vi lừa đảo của bộ sậu lãnh đạo Công ty Alibaba ngay khi họ nhận ra và khi Luyện và đồng bọn bị bắt, chỉ vì tâm lý luyến tiếc tài sản, nghĩ rằng để công ty tồn tại tiếp tục đi lừa đảo được tiền của người khác thì mình còn cơ may thu hồi vốn.

Luật sư Lê Hồng Hiển (Đoàn Luật sư Hà Nội) đánh giá Alibaba đã “sao chép” lại thủ đoạn lừa đảo Ponzi bất động sản đã xảy ra ở nhiều nước. Tháng 4-2019,  Woodbridge (người môi giới bất động sản cho giới nghệ sĩ ở Los Angeles, bang California, Mỹ) đã bị bắt vì lừa đảo 1,3 tỷ USD của ít nhất 2.600 người. Thủ đoạn của gã này dựa trên mô hình Ponzi (tên của kẻ nghĩ ra chiêu thức huy động vốn với lãi suất cao, lấy tiền của người đến sau trả cho người vào trước trong mạng lưới).

Theo đó, Woodbridge thu hút tiền từ nhà đầu tư bất động sản dựa trên những dự án không tồn tại - huy động vốn trá hình thông qua sản phẩm ảo, dụ dỗ nhà đầu tư mua đất rồi sau đó lấy tiền người bán sau trả lãi cho người bán trước. Sở dĩ lừa đảo tài chính - đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản dễ thực hiện, bởi lẽ tài sản giao dịch là những thứ hình thành trong tương lai, như dự án đang xúc tiến phê duyệt, đầu tư, công trình đang xây dựng dở dang. Vì thế kẻ lừa đảo dễ dàng đưa ra chào mời những dự án “ma” không có thật. Đa số nhà đầu tư không hề hay biết mình bị lừa cho đến khi lực lượng chức năng vào cuộc.

“Mô hình Ponzi lại thu hút nhiều người lao vào như con thiêu thân, bởi lẽ họ được hứa hẹn một mức lợi nhuận siêu khủng trong một thời gian vô cùng ngắn và đặc biệt có vẻ như không đi kèm hoặc đi kèm rất ít rủi ro. Chính lòng tham, tính hám lợi trước món hời tưởng tượng, sự sốt ruột sợ mất cơ hội làm giàu nhanh chóng đã khiến nhiều người mờ mắt, mất đi sự sáng suốt để phản biện trước những thông tin mà doanh nghiệp ra sức nhồi nhét vào đầu họ. Mộng ước thu về món lợi lớn biến họ trở thành một chân rết trong mô hình lừa đảo Ponzi” - ông Hiển nói.

Ai phải chịu trách nhiệm?

Vụ Alibaba, các đối tượng dùng thủ đoạn hoạt động không  mới vì trước đó đã từng xảy ra hàng loạt vụ phân lô bán nền đất dự án chưa được cấp phép xây dựng. Điển hình như vụ Châu Thị Thu Nga cấu kết với một doanh nghiệp phân lô, bán nền dự án khu tái định cư ở B5, Cầu Diễn, Hà Nội, khiến 700 nhà đầu tư bị lừa gần 400 tỉ đồng...

Đối tượng Nguyễn Thái Luyện - Chủ tịch Công ty CP địa ốc Alibaba.

Những ngày qua, trên diễn đàn mạng xã hội, dư luận đặt câu hỏi rằng tại sao công ty Alibaba vẽ ra hàng chục dự án “ma”, rao bán công khai ở một số địa phương, thậm chí xây trụ sở hoành tráng ngay trên đất dự án rởm để trực tiếp bán cho dân, nhưng các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương không kịp thời can thiệp xử lý, ngay cả khi đã có đơn thư tố cáo lừa đảo bán dự án “ma” của các nhà đầu tư tại Đồng Nai, TP Hồ Chí Minh?

Cho đến khi báo giới phản ánh, Bộ Công an lên tiếng, những địa phương này mới thanh minh rằng không có dự án nào của Alibaba ở chỗ mình và ra quân cưỡng chế trụ sở chi nhánh cùng những con đường trải nhựa đã làm trên những dự án “ma”.

Luật sư Đỗ Quốc Quyền (Đoàn Luật sư Hà Nội) bức xúc nhận xét: “Rõ ràng là trách nhiệm quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai đã bị buông lỏng. Bởi vì nếu các cơ quan chức năng, cán bộ làm công tác quản lý không vô cảm, thờ ơ, thiếu trách nhiệm công vụ thì chắc chắn rằng hành vi phân lô bán nền trong các dự án “ma” không khó để ngăn chặn. Bởi việc làm của chúng quá công nhiên, giữa thanh thiên bạch nhật, rầm rộ huyên náo chứ nào phải lén lút gì.

Chỉ cần làm đúng trách nhiệm thôi thì hàng nghìn người dân đã không bị thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng như thế này. Cần làm rõ và xử lý nghiêm với tập thể, cá nhân có sai phạm. Có căn cứ để xem xét về hành vi thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng”.

Hãy nghĩ đến rủi ro, đừng chỉ nghĩ tới cơ hội

Bàn về giải pháp phòng ngừa thủ đoạn lừa đảo tài chính núp danh nghĩa kinh doanh đa cấp bất động sản, Trung tá Nguyễn Văn Cường (Cơ quan CSĐT - Công an TP Hà Nội) nói: “Đầu tiên là từ nhà đầu tư, để tránh rơi vào cạm bẫy của các nhóm tội phạm lừa đảo, cần tìm hiểu kỹ về dự án trên thực địa cùng những căn cứ pháp lý của nó, xác minh nhiều chiều chứ không dễ tin vào những lời quảng cáo. Đặc biệt thận trọng đối với các tài sản hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, cần cảnh giác trước những hứa hẹn về lãi suất “khủng” vì trên thực tế không có ngành kinh doanh nào có thể cam kết duy trì mức lãi suất huy động cao gấp nhiều lần lãi suất ngân hàng. Hãy nghĩ đến rủi ro, chứ đừng chỉ nghĩ tới cơ hội. Đã có quá nhiều bài học rồi. Hãy đọc để thấy cách mời chào, cách làm của doanh nghiệp có dự án mà mình đang quan tâm, có giống như những gì đã xảy ra trong các vụ án trước đây hay không. Còn “lăn tăn” thì đừng “mở ví”.

Với chính quyền các địa phương và các ban, ngành chức năng như thanh tra xây dựng, địa chính, tài nguyên môi trường, công an... phải kiểm tra, giám sát chặt chẽ các hoạt động kêu gọi đầu tư dự án, phân lô bán nền trên đất do mình quản lý. Nếu phát hiện  vi phạm, hay có đơn thư tố cáo của người dân, phải tích cực xác minh và xử lý, công khai sai phạm để cảnh báo xã hội”.

P.V (Theo CAND)
Bình luận

Tin khác